Een woning die al vier maanden te koop staat zonder prijsverlaging, een makelaar die meldt dat er in zijn regio vaker hypotheekaanvragen worden afgewezen, een aanvraag voor een bouwvergunning voor een tramlijn: afzonderlijk halen zulke kleine gebeurtenissen het nieuws niet. Samen schetsen ze echter de lokale ontwikkeling van de vastgoedmarkt, lang voordat de nationale indexcijfers veranderen.
Verschillen tussen huizen en appartementen: een signaal van lokale prijsdruk
De nationale gemiddelde prijzen per vierkante meter geven een algemene richting aan, maar doen sterk uiteenlopende lokale situaties tekort. De Notaires de France wijzen erop dat huizen en appartementen zich niet in hetzelfde tempo ontwikkelen, afhankelijk van de regio. In sommige stedelijke gebieden stagneren de appartementprijzen, terwijl huizen met een tuin alle vraag naar zich toe trekken. Elders is het juist andersom.
Wie de trends op de vastgoedmarkt in een specifieke regio wil voorspellen, moet deze twee prijsontwikkelingen afzonderlijk vergelijken. Een groeiend verschil tussen beide woningtypen wijst op een onevenwicht tussen vraag en aanbod in een bepaald segment. Als huizen in waarde stijgen terwijl appartementen achterblijven, verschuift de lokale vraag en zullen de volgende prijsaanpassingen die beweging volgen.
Een vergelijkbare verfijnde analyse vind je in de analyse van Revue Foncière over de vastgoedmarkt, waarin wordt uitgelegd hoe je verschillende lokale indicatoren met elkaar combineert in plaats van af te gaan op één samengestelde graadmeter.
Verstrekt hypotheekvolume: wat de gemiddelde rente niet laat zien
De gemiddelde hypotheekrente, waar de pers regelmatig over bericht, zegt alleen iets over aanvragen die daadwerkelijk zijn goedgekeurd en afgesloten. Alle aankoopplannen die wegens gebrek aan financiering zijn uitgesteld of afgeblazen, blijven buiten beeld. Een stabiele rente van ongeveer 3,4 % voor een looptijd van twintig jaar kan samengaan met een daling van het aantal verstrekte hypotheken.
Het totale verstrekte hypotheekvolume geeft een beter beeld van de werkelijke vraag. Als banken in totaal minder uitlenen terwijl de rente gelijk blijft, betekent dit dat potentiële kopers de markt verlaten, bijvoorbeeld omdat hun leencapaciteit is afgenomen of omdat de kredietvoorwaarden in de praktijk strenger zijn geworden.
Voor kopers en beleggers biedt het volgen van de kwartaalpublicaties van de Banque de France over de hypotheekproductie een voorsprong. Een daling van het volume gaat vaak vooraf aan een aanpassing van de verkoopprijzen in de daaropvolgende maanden, omdat verkopers zich uiteindelijk aanpassen aan een kleiner wordende groep kopers.
Energielabel en DPE-classificatie: maak onderscheid tussen echte renovatie en een rekenkundig effect
Sinds de regelgeving stapsgewijs de verhuur van de minst energiezuinige woningen verbiedt, heeft het DPE-label rechtstreeks invloed op de waarde van een woning. Bij recente transacties zien we een groeiend aandeel woningen met een beter label. Dat cijfer moet echter voorzichtig worden geïnterpreteerd.
De Notaires de France waarschuwen dat wijzigingen in de berekeningsmethode van de DPE de classificatie van sommige woningen automatisch verbeteren, met name die van kleine woningen en woningen met elektrische verwarming, zonder dat er renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd. Anders gezegd: een appartement van 30 m² kan dankzij een herberekening van label F naar D gaan, zonder dat er iets aan de isolatie is gedaan.
Dit verschijnsel vormt een concreet risico voor kopers die prijzen vergelijken op basis van het energielabel:
- Een woning die zonder renovatie een beter label heeft gekregen, heeft nog steeds dezelfde werkelijke energiekosten. Dat heeft gevolgen voor het huurrendement of het wooncomfort van de eigenaar-bewoner.
- Een meerprijs voor een goed label kan kunstmatig zijn als die uitsluitend berust op de nieuwe berekeningsmethode en niet op een verbetering van het gebouw.
- Appartementencomplexen waar geen toestemming is verkregen voor isolatiewerkzaamheden, blijven kwetsbaar voor een lagere classificatie bij een toekomstige wijziging van de berekeningsmethode.
Controleer daarom de technische beschrijving van de DPE (niet alleen de letter) en vergelijk het werkelijke verbruik met de theoretische schatting. Een te groot verschil tussen beide is een waarschuwingssignaal.
Teruglopende transacties: wanneer het herstel aan kracht verliest
Het aantal getekende voorlopige koopovereenkomsten is sinds het dieptepunt van 2023-2024 sterk gestegen. Die opleving voedt het verhaal van een herstel in de vakpers en bij professionals in de sector. De Notaires de France plaatsen daar kanttekeningen bij: de markt heeft een plateau bereikt en een stijging op jaarbasis kan een huidige vertraging verhullen.
Als het aantal transacties in het eerste kwartaal op jaarbasis spectaculair stijgt, komt dat in de eerste plaats doordat het uitgangsniveau historisch laag was. Een dynamisch kwartaal vergelijken met een crisisperiode blaast het groeipercentage automatisch op.
Twee lokale indicatoren om met elkaar te vergelijken
De gemiddelde verkooptijd en de onderhandelingsmarge ten opzichte van de vraagprijs geven een betrouwbaarder beeld van de werkelijke marktdynamiek. Een verkooptijd die na een periode van verkorting weer oploopt, wijst erop dat het aanbod de koopkrachtige vraag begint te overtreffen. Ook wanneer de onderhandelingsmarges toenemen, verschuift de macht naar de kopers. Dat kondigt neerwaartse druk op de prijzen aan.
- Volg de mediane verkooptijd op lokale woningportalen, niet het landelijke gemiddelde.
- Vergelijk de vraagprijs met de uiteindelijke verkoopprijs aan de hand van openbare notariële gegevens.
- Houd in de gaten of het aanbod van beschikbare woningen in de beoogde regio elk kwartaal toeneemt.
Deze drie gegevens samen vormen een nuttiger dashboard dan een nationale prijsindex die maar eens in de zes maanden wordt bijgewerkt.
De vastgoedmarkt in Frankrijk laat zich niet aflezen aan één cijfer of één signaal. De verschillen tussen woningsegmenten, het werkelijke verstrekte hypotheekvolume, de betrouwbaarheid van DPE-labels en het daadwerkelijke tempo van transacties vormen samen een helder beeld voor wie de tijd neemt om deze gegevens naast elkaar te leggen voordat hij een beslissing neemt.
