Eine Immobilie, die seit vier Monaten ohne Preisnachlass angeboten wird, ein Makler, der von mehr Kreditablehnungen in seiner Region berichtet, ein eingereichter Bauantrag für eine Straßenbahnlinie: Für sich genommen sind diese kleinen Ereignisse keine Schlagzeile wert. Zusammengenommen zeichnen sie jedoch die lokale Entwicklung des Immobilienmarkts nach – lange bevor sich die nationalen Indizes bewegen.
Unterschiede zwischen Häusern und Wohnungen: ein Signal für lokalen Preisdruck
Die nationalen Durchschnittspreise pro Quadratmeter geben eine allgemeine Richtung vor, lassen jedoch sehr unterschiedliche Gegebenheiten außer Acht. Die Notaires de France weisen darauf hin, dass sich Häuser und Wohnungen je nach Region nicht im gleichen Tempo entwickeln. In manchen Ballungsräumen stagnieren die Wohnungspreise, während Häuser mit Garten die gesamte Nachfrage auf sich ziehen. In anderen ist es umgekehrt.
Wer die Trends des Immobilienmarkts in einem bestimmten Gebiet vorhersehen möchte, sollte diese beiden Kurven getrennt vergleichen. Ein zunehmender Abstand zwischen den beiden Immobilientypen signalisiert ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in einem Segment. Wenn Häuser an Wert gewinnen, während Wohnungen an Wert verlieren, verlagert sich die lokale Nachfrage – und die nächsten Preisanpassungen werden dieser Entwicklung folgen.
Eine solche differenzierte Betrachtung findet sich auch in der Analyse von Revue Foncière zum Immobilienmarkt. Sie erläutert, wie sich mehrere lokale Indikatoren miteinander verknüpfen lassen, statt sich auf einen einzigen zusammengefassten Richtwert zu verlassen.
Bewilligtes Immobilienkreditvolumen: Was der Durchschnittszins nicht zeigt
Der durchschnittliche Kreditzins, über den regelmäßig in der Presse berichtet wird, gibt nur Auskunft über tatsächlich abgeschlossene Finanzierungen. Alle Kaufvorhaben, die mangels Finanzierung aufgeschoben oder aufgegeben wurden, bleiben dabei unberücksichtigt. Ein über zwanzig Jahre stabiler Zinssatz von rund 3,4 % kann mit einem Rückgang der bewilligten Kredite einhergehen.
Das gesamte vergebene Kreditvolumen gibt den tatsächlichen Zustand der Nachfrage besser wieder. Wenn die Banken insgesamt weniger Kredite vergeben, obwohl die Zinsen unverändert bleiben, bedeutet das, dass potenzielle Käufer den Markt verlassen – entweder, weil ihre Kreditwürdigkeit gesunken ist, oder weil die Vergabekriterien in der Praxis strenger geworden sind.
Käufer und Investoren verschaffen sich einen Vorsprung, wenn sie die vierteljährlichen Veröffentlichungen der Banque de France zur Vergabe von Immobilienkrediten verfolgen. Ein Rückgang des Kreditvolumens geht häufig einer Anpassung der Verkaufspreise in den darauffolgenden Monaten voraus, da sich Verkäufer letztlich auf einen schrumpfenden Käuferkreis einstellen müssen.
DPE und Energieeffizienzklasse: echte Sanierungen von rechnerischen Effekten unterscheiden
Seit der schrittweisen Einführung des gesetzlichen Verbots, besonders ineffiziente Wohnungen zu vermieten, wirkt sich die DPE-Energieeffizienzklasse unmittelbar auf den Immobilienwert aus. Bei jüngeren Transaktionen ist der Anteil besser eingestufter Immobilien gestiegen. Diese Zahl sollte jedoch mit Vorsicht betrachtet werden.
Die Notaires de France warnen, dass Änderungen der Berechnungsmethode für den DPE die Einstufung bestimmter Wohnungen automatisch verbessern – insbesondere bei kleinen Wohnflächen und elektrisch beheizten Immobilien, auch wenn keinerlei Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden. Eine 30 m² große Wohnung kann also durch eine Neuberechnung von F auf D hochgestuft werden, nicht durch eine bessere Dämmung.
Dieses Phänomen birgt eine konkrete Falle für Käufer, die Preise anhand der Energieeffizienzklasse vergleichen:
- Bei einer Immobilie, die ohne Sanierungsarbeiten hochgestuft wurde, bleiben die tatsächlichen Energiekosten unverändert. Das wirkt sich auf die Mietrendite oder den Wohnkomfort des Eigentümers aus.
- Ein Preisaufschlag für eine gute Energieeffizienzklasse kann künstlich sein, wenn er allein auf der neuen Berechnungsmethode und nicht auf einer Verbesserung der Bausubstanz beruht.
- Wohnanlagen, in denen keine Dämmarbeiten beschlossen wurden, sind bei einer erneuten methodischen Überarbeitung weiterhin von einer künftigen Herabstufung bedroht.
Zur Überprüfung sollte man die technischen Angaben im DPE heranziehen – nicht nur den Buchstaben – und den tatsächlichen Verbrauch mit dem theoretischen Schätzwert vergleichen. Eine zu große Abweichung zwischen beiden ist ein Warnsignal.
Rückgang der Transaktionen: Wenn der Aufschwung an Schwung verliert
Die Zahl der unterzeichneten Vorverträge ist seit dem Tiefstand von 2023–2024 deutlich gestiegen. Dieser Aufschwung befeuert in der Fachpresse und bei Branchenexperten die Rede von einer Erholung. Die Notaires de France relativieren diese Einschätzung: Der Markt hat ein Plateau erreicht, und ein jährlicher Anstieg kann eine bereits einsetzende Abschwächung verdecken.
Steigen die Transaktionen im ersten Quartal im Jahresvergleich spektakulär, liegt das vor allem daran, dass sie von einem historisch niedrigen Niveau ausgehen. Der Vergleich eines dynamischen Quartals mit einem Krisenquartal lässt die prozentuale Zunahme automatisch größer erscheinen.
Zwei lokale Indikatoren im Zusammenspiel betrachten
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer und der Verhandlungsspielraum gegenüber dem Angebotspreis vermitteln ein verlässlicheres Bild der tatsächlichen Marktdynamik. Eine erneut zunehmende Vermarktungsdauer nach einer Phase der Verkürzung signalisiert, dass das Angebot die zahlungsfähige Nachfrage zu übersteigen beginnt. Steigt auch der Verhandlungsspielraum, gewinnen die Käufer an Einfluss – ein Zeichen für zunehmenden Preisdruck nach unten.
- Die mediane Vermarktungsdauer auf lokalen Immobilienportalen verfolgen, nicht den nationalen Wert.
- Angebots- und endgültige Verkaufspreise anhand öffentlich zugänglicher Notardaten vergleichen.
- Beobachten, ob der Bestand verfügbarer Immobilien im betreffenden Gebiet von Quartal zu Quartal zunimmt.
Diese drei Daten ergeben zusammen ein nützlicheres Dashboard als ein nationaler Preisindex, der nur alle sechs Monate aktualisiert wird.
Der Immobilienmarkt in Frankreich lässt sich weder an einer einzigen Zahl noch an einem einzelnen Signal ablesen. Die Unterschiede zwischen den Immobiliensegmenten, das tatsächlich vergebene Kreditvolumen, die Aussagekraft der DPE-Energieeffizienzklassen und das tatsächliche Tempo der Transaktionen ergeben zusammen ein klares Bild – vorausgesetzt, man nimmt sich die Zeit, diese Faktoren vor einer Entscheidung miteinander zu vergleichen.
